おはようございます☆ 公務員ビジネスマンの天野浩史です☆ みなさんは投資してますか？ 不動産投資でも、株の投資でも、無理なく投資をするのには、自分自身が成長していく必要があって、とても大変ですが、成長すればするほど大きな収入を得られる確率が高くなりますので、どんどん成長していきましょう。 不動産投資で、いきなり始めたとたんに、生活していく収入を得るのには、どれくらいの貯蓄があって、どれくらいの借り入れが必要なのか、知りたいと思いますので、今日はそのあたりをお話ししていきます。 このあたりの情報、他ではあまりないですようね。 面白いので、計算していきましょう☆
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今すぐに、不動産投資だけで生活するのに必要な不動産の規模はどれくらい？
まず、毎月40万円が手元に完全に利益としてのこる。という大前提で話をしてまいります。 ローンを組んで毎月40万円が完全に手元に残るとすると、この場合、部屋数がかなり必要になるということが言えます。 具体的に説明しますと、地方で、新築2階建て、20部屋の1Kアパートの場合が土地200坪で大体6000万円、建物12000万円くらいかかり、利息が0.9％くらいで、30年借りれたとするとだと、毎月のアパート収入が86万円くらいになります。そこから、修繕積立金、電気代、管理料、その他を差し引いて月に78万円ほど手元に入ります。 その78万円が手元にいったん入っても、毎月の金融機関への返済が、60万円くらいになるので、毎月の手残りが18万円になります。 固定資産税や、住民税、などの税金をそこから払い、保険料、国税の所得税などの支払いが発生するので、手残り月に5万円くらいになります。
こんなにお金をかけても、すぐには毎月完全に40万円残らないんですね。 また、この0.9％というのもかなり利息が低いので、普通は2.6％とか4.0％くらいになる事が多いようです。 ではなぜ、例では0.9％としたかというと、私の今運営している実例だから、比較しやすいかなと思って出しました。 金利を下げていくというのは今はとてもやりやすいので、チャンスです。
もし、ローン返済なしで、現金で新築1棟アパートを買って、毎月完全に40万円が手に残すのに必要な額は、地方で、土地から買って、大手のアパート会社で建てるとすると、1K10部屋のアパートですみますので、1億5000円ぐらいあれば可能です。 かなり、お得ですね。 でも、現金で1億5000万円出せませんよね。 なので、これも無理ですね。 なかなか不動産投資で毎月40万円を完全に手残りにするというのは難しいものですね。 でも、現金で購入すれば、当たり前ですが、金融機関から借りてないので金利を払わないので、利益ばかりですね。
今すぐに毎月40万円を丸々手残りで入るようにするのに他に方法はないのか？
先ほどのように、大手のアパート建築会社で、不動産投資をまともにやると、1億8000万円くらいかけても、月の手残りは5万から10万円くらいになるので、単純にこの4倍以上の部屋の規模が必要なわけです。となると、1億8000万円×4＝7億2000万円ですね。 なので、7億円前後かかりますが、現実的ではないですし、5億円以上の融資は信用金庫などだと初めからできません。上限が5億円のようです。
ならば、他の方法はないか探すと、実際あります。 もちろん現実にできます。 では、どうすればいいのかというと、まず先ほどの大手で土地を6000万円で仕入れて、大手で建物を1億2000万円で建てると1億8千万円かかりますが、これが、結局高いので、利益が出ない大きな原因です。では、どうしたらいいのかというと、当たり前ですが、土地も建物も安く買えばいいのです。 これを初期投資を抑えると言いますが、結構普通の値段で土地も建物も購入する方が非常に多いのですが、安く買うだけで利益が出るので、立派だけど高い建物は買ってはいけないということです。
高収益物件をを狙うなら、誰も買わないものを探しましょう
でも、見た目が立派で、立地がいいとどうしても買いたくなってしまいますよね、でもその物件はあなたに多くの利益をもたらす物件ではありません。 実際、あなたに多くの利益をもたらす物件というのは、土地で言えば、現況、雑木林であるとか、竹藪であるとか、廃墟のようなものであるとか、ボロボロの入居者がほとんど住んでいないような木造2階建てのアパートがとても良いと考えます。 その物件は全て、安くというか、激安で購入できる可能性があり、特に重要な初期投資を抑えることができる可能性を秘めているのです。 おまけに、誰も手を出そうとしていないことが多いので、ライバルが少ないので手に入れやすいと言えます。 私はその手法を使っています。
初期投資を抑えると、どれぐらい利益がかわってくるの？
初期投資を抑えるとは、土地と建物を安く手に入れるのですが、普通に大手のアパート建築会社だと、5000万円かかるような土地でも、4000万円で購入でき、新築で建物を建てるとなると、大手のアパート建築会社だと、9000万円かかるようなものでも、7000万円くらいで建てられることは可能です。 土地建物の合計で比較すると、大手だと14000万円かかるのに対し、中小の不動産会社だと、11000万円くらいで済みます。 ということは、購入する時の初期投資だけで、3000万円くらいの差が出ることはよくあります。 この場合、初期投資を抑えたということは、毎月の返済も少なくて済むので、手残りが多くなることになります。
誰も買わないような土地や物件を安く手に入れても、その先どうすればいいの？
誰も買わないような、雑木林や、竹林、ボロボロの入居者がほとんどいないアパートを買っても、その後どうすればいいのかというと、そこは良心的な不動産屋さんにお願いして、雑木林や、竹林のような土地なら整地してアパートを建ててもらえばいいですし、ボロボロで入居者がいないようなアパートなら、リフォームをして新築と見間違えるようなくらいにリフォームして貸すだけです。このあたりのリフォームの手法は、大手のアパート建築会社は積極的にやってません。 なので、中小の不動産会社でお願いしましょう。
まとめ
● 今すぐに、不動産投資だけで生活するのに40万円毎月残るようにしていきたいのなら、必要な不動産の規模は6億円前後かかる。 その場合でも、金融機関で利息1.0％が可能な場合。 更に信用金庫などだと、どんなにうまく経営できている人でも、上限が5億円までしか貸してもらえないので、現実的ではない。
● 初期投資を抑えることで、毎月の収入がたくさん手に入ることになる。 なので、見た目が立派な収益性が良くない物件よりも、ボロボロアパートのような物件を安く手に入れて、リフォームをうまくやることで、家賃をそこそこの値段に設定していくことが出来れば、見た目はそこそこなのに、見た目が立派だけど売値が高い物件よりも、かなり収益性の高い物件であるということが言える。
● 収益性の高いということは、見た目の問題ではないので、見た目だけでほれ込んで購入するということが無いようにしなければならない。 不動産投資で、誰もがやってしまうミスチョイスとしては、「安かろう悪かろう」を不動産でも同じと考えてしまうことで、高いものを買ってしまうということです。 不動産では「安かろう悪かろう」とはいえません。 なぜなら、不動産以外の物を買うときは買ってから、手直しをすることができません。 しかし、不動産の場合は、ものすごく安く買って高く売れるようにすることが出来ますので、大違いだということが分からなければいけません。 それが分かれば、本当の収益物件がどれなのかがすぐに分かってきますね☆
